デフレと不動産-インカムゲインの底力

デフレが長引き、不動産価格は下がり続けた経緯があるので日本では不
動産に対する投資には否定的な感情がありました。でも、だからこそ新
しい価値が生まれた物件もあります。
例えばテナントでの賃料収入などのインカムゲインで高い利回りを実現
していて不動産価格の下落が問題にはならないものもあります。

土地の価格だけではない不動産の魅力というものもあります。
まず収入のある物件は価格がゼロになることはありません。もし価格が
大きく下がってしまったとしても十分なインカムゲインがあるのならば
長期的に見て黒字になることも可能でしょう。

厳しいデフレの中でも利回りが10%近くある賃貸不動産もあります。
様々な費用を差し引いた結果が8%だったとしても投下資金の回収には
12年あればほぼ達成できます。

投資対象としての不動産の選び方はどんなものがあるでしょうか。
当然のことですが、インカムゲインを意識するのなら何もない更地では
なくテナントが入ることのできる建物付きのものを探します。
次に、年月による建物の価値の下落を抑えるために木造の建物は避け、
鉄筋コンクリートのものを選びます。その違いは10年、20年と経つ
に連れて明らかとなるでしょう。

立地についてはどうでしょう。
テナントが入らなければ収入は入りません。インカムゲインでもやはり
立地条件を考える必要は出てきます。通勤圏、交通の便、その他生活の
しやすい要素のある土地。できるだけ人口が多く、今後も増えそうな場
所を選びましょう。

採算を考える前にまず用語を確認しておきます。
『利回り』賃料収入から不動産の価格で割ったもの。収益性を考える分
かりやすい目安になります。

『キャップレート』利回りから管理費等を引いた純粋な収入となる部分、
こちらを意識したほうがいいでしょう。

利回りは大体7%から8%です。これが良いのか悪いのか判断する材料
の一つとして国債があります。今は1%程なので十分に上回っていると
いえるでしょう。

比較対象が1つだけでは不安なのでもう一つ用意して多角的に考えてみ
ましょう。

ここでは株の利回り、つまり益利回りとくらべていきます。
平均的な東京証券取引所の利回りが大体5%程です。ここで先ほどのキ
ャップレートと比べてみて、6%以上なら株よりもリターンがあるとい
うことになります。

これまでのことからわかるように、株と不動産はハイリスク・ハイリタ
ーンという共通点があり、比較が容易です。

ただし、株と違い不動産特有の流動性の無さに注意しましょう。
他の投資対象の利回りと比べてキャップレートが上回っているかどうか
確認してください。

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