日銀も買い始めたREITとは?

REITとは、普通の株のように取引できる不動産投資専門の投資信託
であり、少額から投資が可能なので個人での不動産投資としてはこちら
がお勧めです。

特徴としては市場取引されているので流動性が高く、現物の不動産投資
と違いすぐに売買できます。また、マーケットのオープン時にはその取
引価格が確認できるので価格の透明性が高いと言えます。

REITの優秀さと問題点を考えて行きましょう。
REITはそのほとんどが高額な都心の物件です。個人投資家には手の
届かないそういった物件を買ったのと同じ効果を得ることができます。

そして一つの物件ではなく複数の物件を所持するようなものなので、価
値の下落に対するリスク分散はもちろんのこと、インカムゲインを考え
た時に心配な空室率の安定化も図っています。

優秀なREITですが、2012年に日銀が金融政策として買い始めた
ことで世間の注目も集まり、全体的に価格が上がってしまいました。割
安な銘柄を探すのはとても困難なことになってしまいました。

割安物件を探すならばやはり実際の不動産を見ることです。
REITに比べて現物の不動産市場でなら割安物件は比較的見つけやす
いでしょう。キャップレートがREITより上回っているものを探して
みましょう。

また、現物の不動産投資でなら借金が可能なのも大きな違いです。バブ
ルがトラウマで不動産投資に対して苦い顔をする銀行もありますが、不
動産に対して前向きに検討してくれる銀行もあります。金利が低い今の
時代に借金ができるのならあとはキャップレートが金利を上回る物件を
探すだけです。

不動産投資のために借金、と言うとどうしてもバブルを思い出して抵抗
感を感じる方も多いでしょう。確かにバブル期、物件価格が上昇してい
るところに借金をして辛い目にあった方々もいらっしゃいました。

ですが、今はそれとは逆の状況なのです。今の低い金利を投資対象のキ
ャップレートが十分上回れば頭金や初期費用を元本としてハイリターン
を得ることができます。

これを財務レバレッジの効果といいます。FXに馴染みのある方にはレ
バレッジという言葉は聞き慣れたものでしょう。テコの原理、というよ
うな意味で少ない元本でより大きな金額を動かすことです。

今のデフレの下では物件の価格はそのままか、下がるかのどちらかです。
そこは意識しなくてはなりません。そして、インフレになればそれが逆
転します。

まとめると以下のようになります。

REITでなら個人投資家には手の届かない高額な都心の物件を買えま
す。複数の物件を買ったのと同じ扱いなのでリスクの分散になります。

REITの問題は優秀すぎて価格が上がってしまっていること。利回り
が3%を切ってしまっているところも。REITで割安銘柄を探すのは
至難の業。割安物件を見つけるならば現物の不動産を。キャップレート
はREITよりも数%高いものもあります。

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